上海遗产继承律师

        【房产继承公证费用】5种房产登记强收公证费

    很多人选择生前买卖过户

    涉及到继承、遗赠的业务多不多呢?相关人士表示，这个没有做过专门的统计，在几百个房产过户业务中，或者说，两三天的业务量中，会有一两个吧，比例相对较小。照此大致推算，按照两天出现一个继承、遗赠的房产登记业务量，每年也不到200个。这个比例为什么会这么小呢?

    这名人士解释说，因为很多家庭本来是应该“继承”的，却选择通过买卖来过户了。一些父母过世后，房产应由子女等第一继承人继承的，是不需要交纳契税的，只要在办理房产证时交纳一定的登记费用(其中住宅收费为：登记费80元、配图资料费20元)。

    比方说，父亲遗赠一套新街口市价100万元的房产(普通住房、60平方米)给儿子，儿子是不需要交纳任何契税的，但是需要提供遗赠公证书，按照公证处的收费标准交纳公证费。以这套房子来算几笔账：

    1.父亲遗赠给儿子的，没有契税，交纳100元的房产登记费等，但需交纳受益额2%的公证费(大致按拆迁评估价为30万元核算，公证费为6000元);但这套房子在过户后，儿子再出售的话，假定升值到150万元了，但儿子获取房产的原值为零，房屋售价差额就是全额，需缴纳20%的个人所得税，就是30万元。

    2.父亲在生前时，直接以出售的方式将房子“卖”给儿子(不需公证)，100万元的房产交纳1%的契税和1%的个税，共计2万元;今后儿子若再出售，房子交纳个人所得税可按总额的1%交纳个税，也就只有2万元的个税。

    3.父亲生前也可以通过赠与的方式将房子“送”给儿子(不需公证)，赠与要交纳3%的契税3万元，但今后出售时，也按照150万元的升值价计算，也要缴纳30万元的个税。

    “很多人在计算一些账目之后，都选择了买受的方式。”这名人士说，虽然短期在买卖时，税费似乎要高点，但考虑到今后的出售问题，多数都在“生前”通过买卖来“过户”给子女，这也是去年南京楼市出台优惠的契税政策之后，二手房成交量大增的原因。

    房产登记部门――

    为防纠纷，遗赠公证早就在做

    在现行的房产登记中，对“公证”是如何要求的，是否严格?

    “房屋继承或遗赠的，在转移登记时，我们一直是要求申请人提供公证书的。”南京市住房保障和房产管理局产权市场处相关人士解释说，江苏省司法厅和住建厅的文件已经看到了，其中规定的“因房屋继承、遗赠申请房屋登记的，申请人应提交有关继承权公证书或接受遗赠公证书”条文并不是新的提法，之前也一直就是这样操作的。

    该人士说，房屋继承、遗赠的登记，“都是归为房屋继承的业务办理的”，房屋继承的业务，可以直接理解成是原房主过世了，如果属法定继承中的第一顺序继承人，是不需要缴纳契税的，但如果不是第一顺序继承人，就要缴纳3%的契税了。而房产赠与中，如果是家庭成员之间生前进行房产赠与的合同，不需要通过公证，而非家庭成员的房产赠与合同，则必须进行公证，也是为了防止继承人的纠纷。

    “房产继承和遗赠的，必须要有公证书。”这名人士对这样的规定也表示出些许无奈：“因为我们不知道还有其他多少继承人出现，单凭一纸遗嘱，也很难判断真假。”这名人士说，举这个例子，就是想说明涉及房产继承(遗赠)的业务很复杂，冷不丁就会冒出一个继承人，通过公证也是有效地避免这类纠纷的发生。

    司法厅――

    这次只是重申国家老规定

    针对外界关于“强制公证”的质疑，江苏省司法厅公证工作管理处处长赵科接受了快报记者的采访。

    “这并不是江苏省司法厅新倡导的，而是重申了国家和地方既有的政策内容而已，”赵科说，在1994年的《江苏省公证条例》、1991年由建设部和司法厅共同下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中，都有继承、遗赠导致的过户应当公证的规定。

    他解释，之所以现在再次重申，是因为现实中，过户里出现的假冒身份、伪造文书甚至是遗嘱的现象比较严重，“作为房屋登记部门的房产局力量有限，往往无法对来到窗口的人、他们拿来的材料进行全面的审查，在纠纷出现时非常被动，甚至经常被告。”

    “我们和省住建厅沟通后，得到了他们的积极响应，因为他们也发现了现实中的这些问题很突出，为了突出公证在房屋登记中的职能作用，避免不必要的损失和纠纷的出现，我们两家联合下发这个文件。”